W Polsce już niebawem na rynku finansowym pojawi się nowy produkt – odwrócony kredyt hipoteczny. Może on stanowić bezpieczną alokację kapitału dla banków, a dla kredytobiorców – szansę na godne życie. Rynek reverse mortgage narodził się w Stanach Zjednoczonych. Dlatego też, głównie ze względu na uwarunkowania prawne i zasady udzielania tego typu kredytów, to ten kraj stał się wzorcem dla innych, planujących wprowadzenie takich usług, w tym dla Polski.
Odwrócona hipoteka w USA
Sprecyzowanie zasad przyznawania kredytów hipoteki odwróconej wymusiła sytuacja panująca pod koniec lat osiemdziesiątych na amerykańskim rynku nieruchomości. Dzięki pracom Kongresu w 1989 r. wprowadzono HECMs – kredytu odwróconego objętego gwarancją państwa. Ten rodzaj odwróconej hipoteki do dziś cieszy się największa popularnością, kwota wypłacona może być przeznaczona na dowolny cel.
Inne rodzaje to:
– Single purpose reverse mortgages – najtańsza forma, przeznaczona na konkretne przebudowy, realizacje projektów, także spłatę zobowiązań podatkowych
– Proprietary reverse mortgages – kwota może być wykorzystana na dowolny cel, w odróżnieniu od HECMs nie podlega gwarancjom bezpieczeństwa, jest najdroższą formą odwróconej hipoteki, ale z najmniejszymi wymaganiami.
– Określony wiek – minimum 62 lata
– Prawo własności do nieruchomości
– Spełnienie wymagań budowlanych przez nieruchomość mającą być przedmiotem umowy
– Korzystanie z doradztwa w zakresie odwróconej hipoteki(dla rozwiania wątpliwości, poznania mechanizmów działania, ryzyka, zalet i wad takiego kredytu – w Stanach takie doradztwo jest najczęściej bezpłatne).
Ustawodawca uregulował także kwestie dotyczące instytucji , które mogą udzielać tego typu kredytów. Zwiększa to bezpieczeństwo klientów. Banki i instytucje finansowe w USA czerpią korzyści z odsetek, kosztów i opłat potrącanych z kwoty wyliczonego kredytu, zyskują na nim również firmy ubezpieczeniowe. Od czego zależy wysokość kwoty? Głównie pod uwagę brane są wiek kredytobiorcy, wartość nieruchomości i przewidywana stopa zwrotu. Od prawie trzydziestu lat rynek kredytów hipoteki odwróconej w Stanach stale cieszy się popularnością. Prognozy także optymistycznie zakładają, że będzie on nadal popularny i wykazujący tendencje wzrostowe.
Czy tak będzie i w Polsce?
Już wkrótce o tym się przekonamy. Do dziś nie ma obowiązujących przepisów, umożliwiających bezpieczeństwo i wskazujących zasady przyznawania kredytów hipotecznych odwróconych. Od 2008 roku można wprawdzie skorzystać z tzw. renty dożywotniej oferowanej, w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego, przez fundusze hipoteczne. Nie jest to jednak rozwiązanie do końca bezpieczne. Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym z dnia 12 września 2014r. zatwierdzona została przez Sejm i Senat. Czeka na podpis Prezydenta RP. Być może jeszcze w tym roku zaczną obowiązywać zapisy jasne, precyzyjnie wskazujące prawa i obowiązki kredytobiorców i kredytodawców, bezpieczne.
Zapisy ustawy nieco przypominają te, obowiązujące w USA, choć dostosowane są oczywiście do realiów panujących w Polsce. Przede wszystkim ustawodawca dokładnie określa, kto może udzielać kredytów – mogą to być banki, Skoki i instytucje finansowe, podlegające nadzorowi KNF. Mimo, iż nie wprowadzono ograniczenia wiekowe beneficjentów, w domyśle produkt ten, podobnie jak w Stanach, ma być przeznaczony dla osób starszych, po 60 roku życia, dla których będzie stanowił dodatkowe, miesięczne lub jednorazowe, źródło dochodu, uzupełnienie niskiego świadczenia.
Kwota kredytu będzie uzależniona od wartości nieruchomości, wieku kredytobiorcy i jego płci. Co ważne, kredyt mogą uzyskać nie tylko osoby samotne, ale i małżeństwa. Wystarczy posiadać prawo własności, lub współwłasności do nieruchomości. Polskie przepisy przewidują konieczność rzetelnego informowania o zasadach i wyliczeniach dotyczących odwróconej hipoteki (w postaci przekazywanego beneficjentowi formularza informacyjnego), możliwość odstąpienia przez strony od umowy, warunki spłaty zobowiązania przez kredytobiorcę, lub po jego śmierci – spadkobierców, którzy będą mieli ochotę na spłatę i zachowanie praw do nieruchomości.
Na uwagę zasługuje fakt, że nieruchomość stanowi jedynie zabezpieczenie kredytu. Właściciel zachowuje do niej prawo do śmierci, więc nie ma obaw, jeśli należycie będzie o nią dbał, dokonywał opłat, że zostanie bez dachu nad głową, bo bank pozbawi go jedynego majątku.
Jak widać przepisy prawa zabezpieczają interesy i kredytodawcy, i kredytobiorcy. Są jasne i czytelne. Miejmy nadzieje, że banki zainteresują się tym nowym produktem i znajdziemy przynajmniej kilka takich ofert. Z czasem liczba klientów wzrośnie, choćby z racji prognozowanych wysokości świadczeń, czy „starzenia” się społeczeństwa, które często posiada na własność jedynie nieruchomość i środki w niej zamrożone.
